學區(qū)房的價格，一個殘忍的指標…

學區(qū)房的價格是一個非常殘忍的經(jīng)濟指標。

我們常說父母對孩子的愛是無價的，但是學區(qū)房溢價卻明確的指出了家長愿意為孩子的教育付出多少錢。

學區(qū)房到底多貴？

計算學區(qū)房溢價非常簡單，只需要在學區(qū)劃分的邊界兩側取一樣的房子，他們之間的價格差異就是人們愿意為好學校支付的價格。

倫敦政經(jīng)做過相關的研究，如果一個住房處在英國最好的學區(qū)之中，那么房子就會因此增值 15% 到 20%，而在全球市場，這個增值幅度估計為 5% 到 40%。

中國各個城市的情況不太一樣，這里就以北京，上海和杭州為例。

下圖是北京的情況，圖片來自同衡城市研究的報告。北京東城，西城和海淀區(qū)重點小學學區(qū)內(nèi)的房價要比相鄰同樣房型貴 20% 以上，朝陽群眾表示其他區(qū)境界還是太低。（這個資料里的北京房價是不是略低了？）

上海的樣本取自四個區(qū)域，分別是：徐匯區(qū)徐家匯，浦東新區(qū)洋涇，靜安區(qū)新閘和楊浦區(qū)黃興。學區(qū)對房價的影響為 20.63%，影響力僅次于房屋建筑面積。距重點小學距離每增加 100 m，住宅價格平均下降 0.499%。

杭州主城區(qū)的小學溢價率相較北京上海都低了不少，擁有重點小學的學區(qū)房溢價為 12.8%。但是，在杭州市區(qū)重點中學附近的學區(qū)房也同樣有 25.5%的溢價。

那么，買學區(qū)房劃算嗎？

根據(jù)清華大學胡婉揚的研究結論，2011 年北京城市居民愿意為重點小學的學區(qū)房支付 18% 的溢價，而重點小學平均擇校費為 13 萬元。如果按照一套房 50-60 平方米的住房來計算，擇校費開銷大約為每平方米 2000-3000，總的溢價金額正好與 2011 年平均擇校費相差不多，學區(qū)房市場和擇校費市場在一定程度上達到了均衡。

按這樣算，如果你想住大房子，那么買學區(qū)房是不劃算的，因為房屋均價是按比例提高，而擇校費是恒定不變的。

但是胡教授的這個計算有一個問題，那就是房屋的溢價是持續(xù)的，人們在最終出售房屋時可以收回這筆溢價。實際上的成本只有這筆溢價所產(chǎn)生的利息。假設房子因為靠近學區(qū)而貴了 15 萬，即使按 10% 的利率來算，每年也只有 1.5 萬左右的成本。

另外，大城市房價不斷上漲，這筆學區(qū)房溢價成本在被房價漲幅對沖過之后，會遠低于擇校費。因此，買學區(qū)房在財務上是劃算的。

但是，對于社會來說，重點小學存在本身就是不劃算的。兒童教育的質(zhì)量分化越來越嚴重，教育資源分配取決于上一代人的社會階級。這就是所謂教育資本化。

教育的資本化和精英化并不一樣。優(yōu)質(zhì)教育資源本身的稀缺性決定了受教育的權利是有差異的，因此精英教育在所難免。但是，誰有資格接受精英教育應該由學生本身通過競爭來區(qū)分，而不是取決于他們父母的財富和地位。

高等教育權利的公平競爭就需要基礎教育的平等，不然鄉(xiāng)鎮(zhèn)小學的孩子和重點小學的孩子就在未來的高考中如何競爭？

“牛小對渣中”或者“教師的定期輪崗”，都是基礎教育公平化很好嘗試。想象一下，當優(yōu)質(zhì)高等教育的門檻不再是你爸爸能買得起學區(qū)房，而是完全取決于個人能力時，教育資源就會更合理的分配，階級流動性會增強，社會也更加有活力。

當然，這也有一點不利。萬一我未來的兒子學習不好，怪不到學校就只能怪基因了。

文：溫義飛