《窮爸爸富爸爸》聽后感，德國買房念念碎

之前碎片時(shí)間聽的《窮爸爸富爸爸》中將人的收入分為三部分：工資收入，被動(dòng)收入，和股票基金。

工資收入是基本，大部分人的第一桶金，是個(gè)人的勞動(dòng)所得。但如果只靠工資收入，收入再高也不會(huì)變成富人。眾所周知，醫(yī)生是德國收入最高的職業(yè)。但是，縱觀全球，沒有哪個(gè)國家的首富是醫(yī)生。

被動(dòng)收入，指不需要?jiǎng)趧?dòng)就能獲得的收入，書中主要指房產(chǎn)，不僅能增值，還能通過出租來獲得收入。

股票和基金也是常見的投資方式之一，里面最核心的理論就是長(zhǎng)期持有，通過復(fù)利，跑過通貨膨脹。

房產(chǎn)和股票/基金相比，個(gè)有利弊。房產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)是能利用杠桿，在銀行貸款，空手套白狼。缺點(diǎn)是體量大，需要一定的資產(chǎn)和信譽(yù)才能在銀行貸到錢。股票/基金的優(yōu)點(diǎn)是幾十塊錢開始就可以入場(chǎng)，積少成多。缺點(diǎn)是沒法利用杠桿。

富爸爸把房產(chǎn)也分為好的房產(chǎn)和壞的房產(chǎn)。好的房產(chǎn)指投資房，能增加收入。壞的房產(chǎn)是自住房，增加的是負(fù)債。

認(rèn)識(shí)的朋友中，絕大部分人買的第一套房都是自住房，只有一家朋友除外。他們買了多套投資房出租，自己家一直租房住。這樣的好處是，利益最大化。因?yàn)?，在德國，投資房的貸款利息，房屋每年2%的折舊費(fèi)都是可以免稅的。而自住房卻沒有這方面的優(yōu)惠。看來，他們是深蘊(yùn)富爸爸理論的精髓。

德國這十幾年經(jīng)濟(jì)好，利率低，德國房市火爆，房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)高升，雖然沒有國內(nèi)漲勢(shì)驚人，也都已經(jīng)翻番了。 

有眼光的朋友，很早就開始買投資房，以房養(yǎng)貸，多買幾套，加上現(xiàn)在房產(chǎn)增值，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)自由了。

買房，分為新房和二手房。

新房一般都是期房，由開發(fā)商出售，沒有中介費(fèi)，只是，房子從開始建的時(shí)候就要開始付款，分成不同的階段和比例，拿到房子鑰匙，交最后一筆款。這中間，大概會(huì)有一年半左右的時(shí)間，既要付房租，又要付貸款。而且，中間會(huì)遇到無數(shù)問題，有時(shí)候，甚至?xí)捏@喜變成驚嚇。譬如說，華人圈子里，有人碰到房子蓋到一半，開發(fā)商破產(chǎn)，停工，房子搬不進(jìn)去，還要一直付貸款的情況?，F(xiàn)在，好幾年過去了，新房還是爛尾樓。

二手房里，套路就更多了。十年內(nèi)的房子叫次新房，價(jià)格和新房?jī)r(jià)格相當(dāng)。

二手房如果里面有租客，賣價(jià)一般會(huì)低于空房。

房齡超過一定年限，房?jī)r(jià)主要看地段。

市中心的老房子，很多都在城市規(guī)劃中的Sanieungsgebiet(翻新地區(qū)），如果買的是獨(dú)棟，在裝修時(shí)會(huì)得到政府的補(bǔ)助。如果是公寓，這點(diǎn)基本可以忽略不計(jì)。

市場(chǎng)上，會(huì)有很多房產(chǎn)公司，買下老破小，裝修一新，再重新買出，賺取其中的差價(jià)。

另外，市場(chǎng)上還會(huì)有拍賣房和遺產(chǎn)房。

拍賣房在市政府拍賣，拍賣前，有意向購買的買主需要提供身份證明，政府標(biāo)明房?jī)r(jià)的10%打入政府賬戶，才有參加競(jìng)拍的資格。據(jù)說，以前的拍賣房，常常能撿到漏?，F(xiàn)在，這種情況鮮有出現(xiàn)，是因?yàn)橛泻芏喾慨a(chǎn)公司都參與其中，已經(jīng)無漏可撿了。

遺產(chǎn)房分兩種情況，一種是無人繼承，經(jīng)法院調(diào)查后，會(huì)流入市場(chǎng)。一種是多人繼承，需要法院裁決的。遺產(chǎn)房可能低于市場(chǎng)價(jià)購買，但也需要承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)榉ㄔ翰槐ＷC遺產(chǎn)房的狀態(tài)，拿到的房子，有可能是驚喜，也有可能是驚嚇。另外，以德國政府的辦事效率，審批程序所需花費(fèi)的時(shí)間，也需要考慮。

買房之前，就要考慮好租客的目標(biāo)人群。地段，地段，地段！大學(xué)旁邊，大公司附近，都是房?jī)r(jià)的高地。

另外，從租售比看，新房的租售比明顯低于舊房，但新房在租房市場(chǎng)更搶手，能更快找到租客，減少空置率。

買房過程中，好房子一般都在中介手中，需要交取一定的中介費(fèi)，才能拿到房子。這幾年，房?jī)r(jià)一直上漲，好房難求。中介出房，也有套路。一般是三種方式：第一種，標(biāo)出賣家心里價(jià)位，速戰(zhàn)速?zèng)Q，拼的是買家的手速。第二種，掛個(gè)高價(jià)，愿者上鉤。第三種，標(biāo)出的價(jià)格，低于市價(jià)，讓有意購房者競(jìng)價(jià)，每人只能出價(jià)一次，價(jià)高者得。這種情況，一般賣出的價(jià)格會(huì)高出心理預(yù)期。

房主自己買的房子，雖然沒有中介費(fèi)，但會(huì)在房?jī)r(jià)里體現(xiàn)。

總的來說，房子越小，總價(jià)越低，可以購買的人群基數(shù)越大，競(jìng)爭(zhēng)更激烈，每平方米的單價(jià)更高。反之，獨(dú)棟，地大，面積大，房間數(shù)少的豪宅，看的人少，還有砍價(jià)的可能性。

做了房東之后，會(huì)有很多限制。月頭月尾，可能會(huì)更換租客，不易出行。和租客打交道，打官司，幾個(gè)月的空房，都是有可能出現(xiàn)的。另外，出租房經(jīng)常會(huì)有各種問題，需要修繕。朋友家，現(xiàn)在可以小到換燈泡，裝家具，大到裝廚房，裝電器，換馬桶，貼瓷磚都能搞定。

還有，德國的稅務(wù)復(fù)雜，房東是有很多地方可以避稅的，需要深入研究。

躺贏從來都是傻子的白日夢(mèng)！要想致富，沒有一點(diǎn)智商和鉆研精神是不可能實(shí)現(xiàn)的。和錢搞好關(guān)系，學(xué)習(xí)賺錢，也可以列為一個(gè)小目標(biāo)！

本文都是自己的一些思考，邏輯可能不夠嚴(yán)謹(jǐn)，不構(gòu)成投資參考！